Transformatie: de sleutel tot meer woningen in Nederland
Transformatie van leegstaande panden en terreinen biedt grote kansen voor de woningbouw. Toch is de realisatie vaak complex. Op deze pagina lees je welke uitdagingen er zijn én hoe ze opgelost kunnen worden, dankzij de ondersteuning van de Transformatiefaciliteit.
Woningtekort versus leegstand
Nederland heeft te maken met een aanzienlijk woningtekort, dat de komende jaren naar verwachting alleen maar groter wordt. Tegelijkertijd staan veel panden, zoals kantoren, zorginstellingen en ander vastgoed structureel leeg. Door de opkomst van hybride werken en de verouderde staat van veel panden, is een groot deel van die voorraad niet meer geschikt voor de eisen van een gezonde, duurzame en flexibele werkomgeving.
Ombouwen naar woningen is een logische stap
Dat zorgt voor een unieke kans. Die leegstaande gebouwen staan immers vaak op plekken binnen de grenzen van steden en dorpen, precies daar waar de vraag naar woningen het grootst is. Het ombouwen van dit soort panden is daarom een logische en efficiënte strategie om de leefomgeving toekomstbestendig te maken.
Het probleem in cijfers
- Woningtekort: Er is een structureel tekort aan woningen. Daarom zijn per jaar 100.000 nieuwe woningen nodig.
- Kantorenleegstand: Circa 8% van de kantoorruimte staat leeg. Een groot deel hiervan (geschat op 3,2 miljoen m²) wordt gezien als structureel leegstaand.
Het potentieel en de voordelen van transformatie
Het ombouwen van kantoren levert nu al een belangrijke bijdrage aan de woningbouwopgave. In 2024 kwamen er op deze manier bijvoorbeeld bijna 10.000 nieuwe woningen op de markt. Dat aantal kan flink worden verhoogd, want de potentie is groot. Bovendien biedt het grote maatschappelijke en ecologische voordelen.
- Meer woningen
-
Transformatie voegt woningen toe op locaties waar de vraag groot is, zonder dat hiervoor nieuwe grond nodig is. Dit helpt bij het slim benutten van de ruimte in de stad.
- Duurzaamheid en circulariteit
-
Het hergebruik van de bestaande gebouwstructuur is beter voor het milieu. Vergeleken met nieuwbouw zorgt transformatie volgens het Economisch Insituut voor de Bouw voor ongeveer 66% minder CO2-uitstoot, aanzienlijk minder gebruik van nieuwe materialen en een lagere stikstofuitstoot.
- Betere leefbaarheid
-
Transformatie voorkomt dat leegstaande verpauperen. Het creëert dynamische, gemengde wijken waar gewoond en gewerkt wordt, wat goed is voor de sfeer en de lokale economie.
- Snelheid
-
Hoewel elk project anders is, kan de bouwtijd van een transformatie korter zijn dan die van nieuwbouw, omdat het casco van het gebouw er al staat.
De uitdagingen in het transformatieproces
Ondanks de duidelijke voordelen is het omvormen van dit soort vastgoed naar woningen een complex traject met verschillende uitdagingen.
- Technische hobbels
-
Niet elk pand is zomaar geschikt. De structuur van het gebouw, de hoogte van de plafonds, de hoeveelheid daglicht en de mogelijkheid om installaties (zoals ventilatie en riolering) en bijvoorbeeld balkons te plaatsen, bepalen of het plan haalbaar is.
- Juridisch en planologisch kader
-
Om van zakelijke panden woningen te maken, is medewerking van de gemeente nodig en moet het omgevingsplan worden aangepast. De nieuwe Omgevingswet biedt hiervoor instrumenten, maar de toepassing ervan is voor alle betrokkenen nog een leerproces.
- De financiële puzzel
-
Het rondkrijgen van de financiering is vaak de grootste uitdaging. De eerste fase van een project – van idee tot aan een definitieve vergunning – kost veel geld en brengt hoge risico's met zich mee.
De financieringskloof overbruggen
Vanwege de risico's in de beginfase zijn reguliere financiers vaak voorzichtig. Banken stappen meestal pas in als de plannen concreet zijn en de vergunningen zijn goedgekeurd. Hierdoor ontstaat er voor projectontwikkelaars een financieel gat, precies op het moment dat er geld nodig is om het project op te starten.
De Transformatiefaciliteit als oplossing
Bij SVn stappen we bewust in op plekken waar de markt geen passende oplossing biedt. Om dit marktfalen aan te pakken, ontwikkelen wij specifieke financieringsoplossingen. De Transformatiefaciliteit, die SVn in opdracht van het Rijk beheert, is hier een goed voorbeeld van. Deze faciliteit is speciaal ontworpen om de risicovolle voorfase van transformatieprojecten te financieren. De focus ligt op het bouwen van betaalbare woningen.
Door een lening te geven voor de aankoop- en ontwikkelkosten, nemen we het toprisico voor ontwikkelaars weg. Dit werkt als een vliegwiel: projecten die anders stilvallen, worden toch haalbaar en kunnen later doorstromen naar reguliere bankfinanciering. Tegelijkertijd krijgen ontwikkelaars toegang tot vreemd vermogen, waardoor ze hun eigen kapitaal efficiënter kunnen inzetten en meer projecten van de grond krijgen.
De faciliteit is bovendien revolverend: na aflossing komt het uitgeleende geld terug in het fonds en is het weer beschikbaar voor nieuwe leningen.
Samenwerking als sleutel tot succes
Een succesvolle transformatieopgave staat of valt met een goede samenwerking tussen alle betrokken partijen.
- Gemeenten en provincies: spelen een sleutelrol als regisseur. Door proactief beleid, heldere gebiedsvisies en een efficiënte inzet van juridische instrumenten kunnen zij het proces aanzienlijk versnellen.
- Projectontwikkelaars: zijn de initiatiefnemers die kansen zien en de complexe puzzel van techniek, regels en financiën leggen. Toegang tot de juiste kennis en risicodragend kapitaal is voor hen cruciaal.
- Impactbeleggers en andere financiers: spelen een steeds belangrijkere rol. Zij bieden kapitaal en zoeken naast een financieel rendement ook een meetbare maatschappelijke bijdrage, zoals het creëren van betaalbare woningen en het versterken van duurzaamheid. Transformatieprojecten sluiten hier perfect op aan. De Transformatiefaciliteit heeft als doel om betaalbare woningbouw te stimuleren.
Door kennis te delen en risico's gezamenlijk te dragen, kunnen publieke en private partijen de transformatie van de gebouwde omgeving versnellen.
Wij helpen je graag
Heb je een vraag? Of wil je meer weten over onze regelingen?