Voormalige sauna maakt plaats voor 133 appartementen

“Eind 2018 kwam er een saunacomplex in Hoorn op mijn pad”, vertelt projectontwikkelaar Rob de Groot van STED Development. “De eigenaren keken uit naar hun pensioen en vroegen me of ik een koper wist. Ik was na jarenlange ervaring in de projectontwikkeling net als zelfstandig ondernemer gestart en besloot het gewoon zelf te gaan doen.”

Betaalbare woningbouw in mix van huur en koop

Met een plan voor een woningbouwproject met 88 betaalbare appartementen op het terrein van de sauna stapte De Groot naar de gemeente Hoorn. “Die waren direct enthousiast, maar vonden het stedenbouwkundig niet goed aansluiten op het naastgelegen kantoortje en bestaande woonhuis”, zegt hij. “Die verwierf ik daarom ook. Zo ontstond er een project met 133 appartementen, waarvan 70% in het betaalbare segment. Het wordt een mix van sociale, middeldure en dure koopwoningen. En huurwoningen in de vrije sector en het middeldure segment.”

Financiering afsluiten grote stap

Zoals veel andere projectontwikkelaars liep ook STED Development tegen een intern financieringsvraagstuk aan. De Groot: “In het project zitten veel eigen middelen die opraakten. Ik vroeg een andere ondernemer hoe hij dat deed. Hij noemde de Transformatiefaciliteit, die er speciaal is voor ontwikkelaars die de risicovolle voorfase van een woningbouwproject tot aan de start van de bouw willen financieren. Als ondernemer weet ik wat ontwikkelen is, dat doe ik al bijna dertig jaar. Maar ik had nog nooit een financiering afgesloten voor een project. Ik werkte altijd voor grote bedrijven met eigen middelen. Zo’n omvangrijke financiering aangaan was voor mij daarom een enorme stap.”

Door met ontwikkelen dankzij de Transformatiefaciliteit

“Ik wilde een gevoel van vertrouwen hebben voordat ik de financiering ondertekende”, zegt De Groot. “Dat gevoel was er al snel toen ik met de mensen van SVn om tafel ging (SVn beheert de Transformatiefaciliteit voor het ministerie van VRO, red.). De professionele houding, de voorwaarden die ze stelden en de nauwkeurige controle op onder meer de boekhouding van mijn bedrijf gaven me de zekerheid dat ik niks te wantrouwen had. Dankzij de financiering uit de Transformatiefaciliteit, die deels de koopsom voor de voormalige sauna en alle verschuldigde gemeentelijke leges voor de bouwvergunning financiert, kon ik sneller door.”

Participatietraject leidt tot beroep tegen het plan

Tijdens het participatietraject was er weerstand op het plan, die De Groot en de gemeente Hoorn niet geheel konden wegnemen. “We besloten daarom om onder meer het parkeren grotendeels ondergronds uit te voeren en de bouwhoogte te verlagen van tien naar acht bouwlagen”, aldus De Groot. “Uiteindelijk werd het plan er zelfs beter door, maar kwamen we er helaas niet met alle omwonenden uit. Met als resultaat dat zij bij de Raad van State een beroep instelden tegen het vastgestelde bestemmingsplan. Dat dient in het najaar van 2024.”

Weerstand geeft project positieve draai

Hoewel de weerstand voor de nodige vertraging zorgde, gaf het ook een positieve draai aan het plan. De Groot: “De woningmarkt is inmiddels weer aangetrokken, de vraag toegenomen en daarmee ook de koopsommen gestegen. Dat betekent dus een hoger rendement voor het project. Het is een mooie compensatie voor onze lange adem. Ik verwacht een positieve uitkomst op het beroep, zodat we de appartementen rond oktober officieel in de verkoop kunnen doen. Er is nu al veel interesse, dus naar verwachting is alles eind 2024 verkocht. In het eerste kwartaal van 2025 willen we starten met bouwen, waarna we begin 2027 de eerste woningen kunnen opleveren.”