Jaarverslag 2022

Aan de westkant van Amsterdam worden in Haven-Stad de komende jaren woon-werkwijken ontwikkeld met tot wel 70.000 woningen. Project Wout draagt daar in deelgebied Sloterdijk met 624 woningen aan bij. Dankzij de Transformatiefaciliteit werd het ontwikkelconsortium eigenaar van de locatie en kan nu dóór.

“Een paar jaar geleden werd Sloterdijk I Zuid genoemd in een structuurvisie van de gemeente Amsterdam”, vertelt projectinitiatiefnemer Ton van Oosten van Steengoed. “Er zou op termijn woningbouw mogelijk zijn. Door die gemeentelijke besluitvorming kwam de ontwikkeling in dat gebied in een stroomversnelling. We waren niet de eerste ontwikkelaar die Wout’s Tegelhandel binnenliep voor een gesprek. Een groot woningbouwproject op deze locatie, binnen de ring van Amsterdam, is nu eenmaal een buitenkans. We waren wel de partij met het beste verhaal.”

Samenwerking met gelijke belangen

Terwijl de eigenaar van Wout’s Tegelhandel van zijn pensioen gaat genieten, ontwikkelt Steengoed ‘project Wout’ in een consortium, samen met ontwikkelpartners SBI Development, SQM2 Capital en bouwonderneming Janssen de Jong Groep. Van Oosten: “Samen bezitten we alle kennis en kunde die nodig is om deze transformatie voor elkaar te krijgen. In plaats van te werken volgens de structuur opdrachtgever-opdrachtnemer hebben alle betrokken partijen een zelfde belang in het project en daarmee een hogere opbrengst dan in een normale, reguliere opdracht. Dan krijg je commitment, inleving en focus. Dat is hard nodig bij transformatieprojecten met een lange adem. Het is belangrijk dat iedereen tijdens de hele rit de goede energie behoudt met hetzelfde doel voor ogen.”

Betaalbare woningen met erfpacht

Op de plek van Wout’s Tegelhandel moeten straks zo’n 624 woningen verrijzen, waarvan 80 procent in het betaalbare segment. Bij het realiseren van betaalbare woonruimte speelt erfpacht een belangrijke rol. “De grond is in erfpacht uitgegeven door de gemeente Amsterdam”, zegt Van Oosten. “Daarmee is de gemeente een grote belanghebbende in het project. Erfpacht is een van de belangrijkste onderdelen die bepaalt of de herontwikkeling haalbaar is. Aan ons de taak om de optimale mix te vinden van sociale en middeldure huurwoningen, waarmee zowel de gemeente Amsterdam als wij tevreden zijn.”

Banklening, eigen vermogen en de Transformatiefaciliteit

De ontwikkeling tot aan de start van de bouw wordt gefinancierd met een lening van ABN AMRO, de inbreng van eigen vermogen en de Transformatiefaciliteit. Het consortium werd bijgestaan door De Vastgoed Financiers. Van Oosten: “De financiering vanuit de Transformatiefaciliteit dichtte het gat waarvoor we geen reguliere bankfinanciering konden krijgen. De locatie heeft nu de waarde van de huidige bedrijfsruimte. Wat het na de transformatie waard is, daar kijkt een bank nu nog niet naar. Te veel onzekerheden en risico’s. De Transformatiefaciliteit financiert de risicovolle voorfase wél. Het was een uitkomst, want met een lening konden én durfden we de locatie aan te kopen en kunnen daardoor versneld ontwikkelen. Sinds juli 2022 zijn we formeel eigenaar. Inmiddels zijn er zelfs marktpartijen die interesse hebben, omdat de risico’s nu inzichtelijk zijn.”

Meerjarentraject met gemeente Amsterdam

“We hebben onszelf tot januari 2025 de tijd gegeven om tot een onherroepelijke omgevingsvergunning te komen”, vervolgt Van Oosten. “Waar het definitief ontwerp aan moet voldoen, is onderwerp van nog vele gesprekken met de gemeente Amsterdam. We hebben regelmatig contact, maar het is een kwestie van tijd om tot afspraken te komen in een omvangrijke transformatie als deze. Dat spel tussen markt en overheid kent veel tegenstrijdige belangen, zonder officiële termijnen. We doen dit al langer, dus we hebben geduld en zijn liever enthousiast dan moedeloos. In 2025 moet er een ontwerp liggen dat past binnen de gemeentelijke kaders van bijvoorbeeld duurzaamheid en biodiversiteit, maar wel op zo’n manier dat wij er als consortium ook een serieus resultaat aan overhouden. Als alles volgens planning verloopt en we onderweg geen vertraging oplopen door bijvoorbeeld bezwaren, zouden de eerste woningen er vanaf eind 2026 moeten staan.”

sluiten

Energiecoöperaties die geld willen lenen, vangen door de grootte van het project vaak bot bij de bank. Daar kan energiecoöperatie GOED over meepraten. Maar sinds ze het Realisatiefonds kennen, regent het succesvolle projecten.

Musetta Blaauw, energiecoöperatie GOED: “We begonnen 3 jaar geleden met zonneprojecten. Voor een financiering zaten we aan tafel met Triodos Bank, maar we waren ‘te klein’ voor een bankfinanciering. En toen was daar het Realisatiefonds. Dat kwam als geroepen. Met een Realisatielening hebben we inmiddels al 7 daken in Groningen, Friesland en Gelderland van zonnepanelen voorzien.

Energiearmoede bestrijden met opbrengst

De opbrengst uit de projecten besteedt GOED lokaal. Blaauw: “In Friesland gaat het naar het verduurzamen van het dorpshuis. In Groningen en Gelderland komt het terecht bij huishoudens in energiearmoede. Met de betrokken gemeenten regelden we dat deze mensen hierdoor niet op hun bijstandsuitkering gekort worden. Zij bouwen zo dus een kleine reserve op waarmee ze meer lucht krijgen.”

Projectontwikkelaar, burgerbeweging en goed doel in één

Het gaat goed met GOED. Blaauw lacht: “We zijn goed in wat we doen. We ontwikkelen als een projectontwikkelaar, met expertise, snelheid en de ballen om risico’s te nemen. We exploiteren als een burgerbeweging met burgerparticipatie en burgerbetrokkenheid. En we geven weg als een goed doel.”

Zwembad en museum blijven open dankzij zonneproject

“Er staan alweer heel wat nieuwe projecten op de planning”, vervolgt Blaauw. “Op een landgoed in Groningen ontwikkelen we een zonneproject. Met de opgewekte energie kunnen we het zwembad en museum daar draaiende houden. In Assen wachten we op een vergunning voor de bouw van een zonneweide. Met de opbrengst willen we lokale energiearmoede bestrijden. Ook zijn we bezig met duurzame carportprojecten op kleine parkeerterreinen. Genoeg te doen dus. En we weten het Realisatiefonds inmiddels te vinden.”

sluiten

Annabel wilde niets liever dan in haar geliefde Rotterdam blijven wonen. Het lukte haar met de Starterslening van de gemeente Rotterdam. Afgelopen april kreeg ze de sleutel van een appartement op het Noordereiland. “Als ik ergens een huis wilde kopen, is het in deze stad.”

Annabel: “Een huis delen met twee anderen was leuk, maar ik zag het mezelf niet nog jaren doen. Ik ben nu 27 jaar en was toe aan de volgende stap. Huren vind ik weggegooid geld en is bovendien ook duur. Met een financieel adviseur bekeek ik mijn mogelijkheden voor een hypotheek. Hij berekende verschillende leenscenario’s. Mijn beste kans om in de stad te blijven wonen, was met de Starterslening van de gemeente Rotterdam.”

Bieden op je droomwoning

In haar zoektocht vindt Annabel op het Noordereiland haar droomappartement van 51 m2. “Lekker compact, maar met een ruime woonkamer en een aparte slaapkamer. Perfect voor mij alleen.” Doordat ze weet wat ze kan betalen, besluit ze op haar doel af te gaan en meteen een passend bod neer te leggen. Ze blijkt de hoogste bieder en haar bod wordt geaccepteerd.

Starterslening aanvragen niet ingewikkeld

Annabel vraagt de Starterslening zelf aan bij de gemeente Rotterdam. “Je kunt de meeste documenten van je hypotheekaanvraag hergebruiken. En als je nauwkeurig doorleest wat er nodig is en hoe je dat moet aanleveren, is de aanvraag niet ingewikkeld. Het was voor mij extra belangrijk om het in één keer goed te doen, want ik moest de financiering snel rondkrijgen voor de woning.”

Spaargeld voor bijkomende kosten

Woningkopers van 18 tot 35 jaar betalen sinds 2021 geen overdrachtsbelasting meer. Een meevaller, vindt Annabel. “Alles wat je als starter – zeker als alleenstaande starter – niet hoeft te betalen is mooi meegenomen. Met mijn spaargeld betaalde ik de bijkomende kosten, zoals notaris- en hypotheekadvieskosten. En ook de inrichting, al heb ik niet veel nodig. Mijn ouders deden ook een bijdrage. Daardoor kreeg ik ruimte in het totale, financiële plaatje om de badkamer te verbouwen.”

Weten wat je kunt betalen

Een tip voor andere starters heeft Annabel nog wel. “Zorg dat je voordat je aan bezichtigingen begint weet wat je kunt lenen, wat je eventueel kunt overbieden, wat je hypotheeklasten zijn en wat je aan geld overhoudt. En maak gebruik van de Starterslening, dat kan echt het verschil maken. De eerste drie jaar heb je voor die lening ook geen maandlasten. Dat scheelt. Uiteindelijk ga je pas na die drie jaar rente en aflossing betalen.”

sluiten

Het is volgens de gemeente Amsterdam een van de meest veelbelovende Amsterdamse gebieden om te bouwen. Langzaamaan verandert Buiksloterham van een industrieel bedrijventerrein in een circulaire stadswijk voor wonen en werken. In het gebied aan de noordelijke IJ-oever kunnen ruim 8.500 woningen gebouwd worden.

Een van de gebouwen gaat Poppies heten, wat vertaald ‘klaprozen’ betekent. Het is een verwijzing naar de bloem die goed gedijt op uitdagende (stedelijke) locaties. Niet geheel toevallig ligt de projectlocatie ook aan de Klaprozenweg. Hier ontwikkelt Edwin Oostmeijer Projectontwikkeling honderd middeldure huurwoningen van gemiddeld 45 vierkante meter.

Energiezuinigste gebouw van Amsterdam

Projectontwikkelaar Edwin Oostmeijer won in 2018 een aanbesteding van de gemeente Amsterdam. “Het was de ambitie van de gemeente om een circulair complex neer te zetten”, aldus Oostmeijer. “Circulariteit woog voor 90 procent mee bij de beoordeling, dus besloten wij op die eisen zo hoog mogelijk in te zetten. Project Poppies is een optelsom van circulaire ambities. In het ontwerp zit 20 procent hergebruikt materiaal en 80 procent moet herbruikbaar zijn in de toekomst. We bouwen de appartementen uit modules van CLT-hout (Cross Laminated Timber, red.). Dit kruislaaghout is, zoals de naam al zegt, opgebouwd uit meerdere lagen kruislings verlijmde platen. Naast de duurzame houtlook is CLT ook isolerend. In combinatie met onder meer warmte-koudeopslag, een groen dak, waterkringloop en zonnepanelen wordt Poppies een van de energiezuinigste gebouwen van Amsterdam.”

Transformatiefaciliteit versnelt woningbouw

Om de omgevingsvergunning uiteindelijk onherroepelijk te maken, zocht Oostmeijer naar aanvullende financiële middelen. “In transformatieprojecten moet je eerst behoorlijk investeren voordat er iets terugkomt. Gezien de lange looptijd is het echter vaak moeilijk – zo niet onmogelijk – om deze kosten als ontwikkelaar geheel zelf te dragen. Bij een reguliere bank kon ik vanwege de risico’s niet terecht. Daarom is het zo fijn dat de Transformatiefaciliteit uitkomst bood en de voorfase wél wilde financieren.” De Financieringsfaciliteit Binnenstedelijke Transformatie ontstond op initiatief van het ministerie van BZK en wordt verstrekt en beheerd door SVn. Oostmeijer: “Dankzij de lening konden we project Poppies versneld ontwikkelen en zo sneller bijdragen aan het oplossen van het grote woningtekort. Inmiddels is het project in een verder gevorderd stadium van ontwikkeling. Wij hebben de lening bij SVn boetevrij kunnen aflossen. We overwegen nu om een volgende woningbouwontwikkeling aan hen voor te leggen.”

Collectieve ruimtes voor werken en ontmoeten

In het complex wonen huurders straks duurzaam in houten appartementen, maar er is meer dan een eigen voordeur. Oostmeijer: “Bewoners kunnen gebruikmaken van elektrische deelauto’s en -scooters, en van gezamenlijke werk- en ontmoetingsplekken, zoals de daktuin en horecavoorzieningen. We willen een community bouwen waar mensen samen ontbijten, aan het werk gaan en ontspannen. Zeker met de coronaperiode in het achterhoofd zal een werkplek dicht bij huis steeds meer mensen aanspreken. In combinatie met een huurprijs die niet hoger is dan 1.000 euro verwacht ik dat dit project vooral starters, jonge stellen en zzp’ers aanspreekt.”

sluiten